如果您是那種喜歡涉足別人不敢去的投資者,因為那是可以找到一些最佳交易的地方,那么,您現在可能正在研究購物中心房地產投資信托(REIT)。商場部門已受到當前局勢的嚴重影響,目前沒有快速解決方案。

但是您需要謹慎地涉足這一領域,Macerich(NYSE:MAC)是一個很好的例子。

1.削減股息

馬塞里奇(Macerich)在2020年削減了股息,但這并不奇怪。同行的西蒙房地產集團和丹吉爾工廠直銷中心也如此。但是,有些差異作為信號可能很重要。

Macerich最初將第二季度的股息從每股0.75美元下調至0.50美元。該股利中只有10%以現金支付,其余以股票支付。這與2007-2009年經濟衰退期間使用的戰術購物中心REIT相同。然而,在第三季度,馬塞里奇將其股息削減至每股現金0.15美元,這表明這種低迷的深度令管理層措手不及。

丹吉爾(Tanger)完全暫停了股息,以便保留現金并為所有租戶提供租金優惠。現在,其業務已經穩定下來,它已將股息恢復到較低水平。同時,西蒙(Simon)一次削減了股利,削減了40%左右,并且一直保持這一水平。盡管這些不是好故事,但它們確實表明,丹吉爾和西蒙在經濟下滑方面都比馬塞里奇及其雙重優勢更具優勢。

2.來龍去脈

馬塞里奇(Macerich)擁有大約50個物業,其中大多數是封閉式購物中心。由于消費者一直在避開人們可以聚集的封閉空間,所以這不是現在的好位置。公平地說,馬塞里奇(Macerich)的購物中心往往位置優越且生產力很高。但是,與Tanger或Simon相比,它對室內空間的依賴性要大得多。

顧名思義,丹吉爾擁有工廠直銷中心。它的幾乎所有物業都在戶外,消費者仍然很開心地光顧,盡管當時的當前局勢有所增加,但2020年第四季度的流量仍是2019年水平的90%。同時,西蒙(Simon)大約有50-50個室內購物中心和室外工廠直銷中心。從房地產的角度來看,這兩種房地產投資信托基金都處于更好的定位,因為消費者逐漸對購物中心購物感到更加自在。

3.基礎思維

馬塞里奇的債務權益比率約為3.4。這比CBL&Associates和Penn REIT等已經破產的同行要好得多。但是,當您將該數字與Tanger和Simon進行比較時,結果卻明顯偏短。丹吉爾的股本比約為1.6,是馬塞里奇的一半,而西蒙的負債權益比率不到1,不到馬塞里奇的三分之一。兩者在資產負債表上都擁有更強大的基礎,這給了他們更多的應對逆境的余地。

4.還沒有結束

這就提出了投資者不可忽視的最后一點。購物中心是精心策劃的財產,每個租戶都會對其他每個租戶產生影響。您不能將一間美元商店帶入一個充滿高端零售商的購物中心;只是行不通。找到合適的租戶需要花費時間。同時,購物中心需要維護并不斷更新,以使它們仍然是消費者和租戶所希望的。在像當前局勢這樣的打擊之后扭轉局面既昂貴又緩慢,這意味著在這里的三個購物中心房地產投資信托基金中,馬塞里奇可能處于從危機中恢復的最弱勢地位。

相對不那么吸引人

這些都不是暗示馬塞里奇是一個糟糕的房地產投資信托或不能生存(盡管它已經聘請了顧問來幫助它重新談判信貸額度,這并不是一個特別好的跡象)。這里最大的收獲是,如果您正在尋找像Macerich這樣的Mall REIT,那么空間中可能會有更好的選擇。丹吉爾和西蒙可能更適合大多數投資者。

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