younhong管理系統:共享辦公為何越來越小

younhong管理系統新聞,younhong管理系統了解到,3月27日,西安邁科中心蔦屋書店正式開業,這是繼杭州、上海之后開出的中國第三店。不同于杭州與上海的書店,西安邁科中心蔦屋書店新增了場景式的提案,將忙碌工作和精致生活有機交融,引入了新業態——來自日本札幌的共享辦公品牌CONTACT(昕接點)。這個動作,難免讓人有些疑惑:本來的共享辦公大多選擇舊樓、寫字樓等較為寬闊的空間,增長工位和會員范圍的同時,也能提升辦公空間的溫馨度。但是CONTACT卻有點“反其道而行”,選擇了空間相對較小的蔦屋書店。

細數近幾年共享辦公從寫字樓“出走”,進入酒店、商場等空間,所依存的空間越來越小似乎成了品牌之間的“默契”。那么,為什么共享辦公越做越小了?

01國內第二家店,CONTACT “蝸居”蔦屋書店

當CONTACT落地于蔦屋書店時,兩者是毫不違和的,畢竟,蔦屋書店主打的不斷是“書+x”的形式,包含了咖啡館、餐廳、精品店以及公園等設備,其并非賣場,而是一個休閑場以及體驗各種生活方式的空間。

正是由于這樣的初衷,蔦屋書店每一個門店的定位、設計和功用都不盡相同,即使是在日本1400多家門店中,同樣做到了這一點。比方,在一個孩子較多的地域,它可能就裝修得愈加亮堂一些,設立兒童活動中心,讓小朋友戀戀不舍,函館蔦屋書店就是如此,在這里,兒童書籍和繪本會豐厚得多;在東京澀谷區和東京銀座的蔦屋書店,它又會變得年輕、新潮又充溢生機,規劃成年輕人喜歡的樣子。

而younhong管理系統發現,在中國,共享型空間似乎成為了蔦屋書店的一個重要關鍵詞。在杭州蔦屋書店的公開層就是一個大型共享型空間,消費者可在其中閱讀、休息并享用一些輕餐飲。上海蔦屋書店引入的是酒吧Time Flies,酒吧連通著二樓露臺,消費之余還能感受美景。在西安,蔦屋書店選擇的則是略顯“道貌岸然”的共享辦公品牌CONTACT。

除了蔦屋書店在中國的“共享型空間”打造外,CONTACT的選擇,不止于此。事實上,CONTACT就是蔦屋書店打造的自有共享辦公品牌。CONTACT于2019年2月在日本札幌降生,這個品牌的初衷是為札幌當地一群有趣的創作者和世界各地來札幌觀光的游覽者提供邂逅與交流的空間。一朝一夕,CONTACT就將休閑、工作以及住宿交融在了一同,成為一處新型的共享空間。

不過,2020年12月22日CONTACT中國首店——CONTACT上海LCM店落地之后,共享辦公的角色被放大。以圖書為主要設計元素,共同的日式辦公空間以及咖啡軟飲的提供,成為了這家日式共享辦公身上醒目的文化符號。不過,空間秘探翻閱其品牌官方微信公眾號,未見提及CONTACT的住宿功用。

作為在中國的第二家店,CONTACT西安店的重點照舊是將辦公、社交、咖啡、閱讀,并經過社群管理和活動,為西安商務人士和創客提供一個互相銜接的平臺,完成資源共享。有趣的是,由于恰恰身處書店之中,CONTACT西安店的入口處就散布著蔦屋書店工作人員精選的引薦書籍。不過在這家店,住宿同樣未被提及。由此可見,CONTACT進入中國市場之后,對功用做出了外鄉化的調整,弱化了住宿的功用,強化了辦公的角色。

西安蔦屋書店的空間目前尚處于裝修中,并未開業,我們難以一窺其真實相貌,不過,相比起中國首店位于上海旭輝廣場A座大堂的空間,再從西安蔦屋書店圍擋的面積來看,CONTACT似乎是“蝸居”在蔦屋書店之中。而以往,共享辦公大多“出沒于”寫字樓、獨棟舊樓等范圍更大的空間。除卻可以享用到蔦屋書店所帶來的線下流量之外,令人不由深思,如CONTACT這樣的共享辦公,選擇小空間的緣由到底是什么?

02從寫字樓、酒店到書店,共享辦公越做越小?

在答復上述問題之前,無妨先看一看市面上共享辦公的項目面積大小比重狀況。雖然目前并沒有研討機構對共享辦公空間的范圍停止統計,但是從早幾年行業巔峰時期的多則新聞中能夠看出,彼時共享辦公停止項目拓展時,“大”是其中一個關鍵要素。

younhong管理系統發現,品牌關于范圍的無比注重,帶來的是共享辦公運營面積的迅猛增長。2018年多個共享辦公品牌運營商在國內主要城市跑馬圈地,在大中華區寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米,為2017年的3倍。一些品牌,即使是暫未發布當下的運營管理面積,但也對將來展開了龐大的預判。以上述幾個品牌為例,氪空間曾在2018年底估計2019年底管理面積達150萬平方米 ;WeWork在2019年第四季度之前總租賃面積到達23.5萬平方米;納什空間在2018年11月運營面積破百萬平方米;米域曾在2018年估計2020年運營面積將達200萬平方米……

不過,這樣的行業盛況和龐大預判在共享辦公進入深度洗牌階段之后,便鮮少見到。取而代之的是,一些品牌由于營收以及后續的疫情影響所產生的退租,其中既有租戶退租,也有品牌違約退掉局部租賃的物業,以減輕現金流的壓力。例如一些香港的辦公物業在2019年底就被幾個頭部共享辦公品牌棄租。

因而,共享辦公能否越做越小了?答案我們暫時無從得知,不過能夠肯定的一點是,“大”曾經越來越少被提及,與此同時,共享辦公對辦公物業的選擇也在悄然變化中。

最初,共享辦公的物業主要來源于對租賃廠房、倉庫等業態的創新改造。2017年WeWork以入駐中海國際中心整棟寫字樓的姿勢,率領著共享辦公從此開啟了“甲級寫字樓”的新時期。然后近幾年,共享辦公再次推出了“商辦同圈”的創新業態,WeWork中國與上海廣場攜手打造的商業地產項目WeWork上海廣場社區就是這樣的一個新物種。自然,商場也成為了共享辦公可選擇的一種新業態。

將來,或許會有更多物業業態與共享辦公產生鏈接,并打造出更多的辦公新物種。關于行業而言,注重業態而非體量,是一種令人欣喜的變化。畢竟,從量到質的變化,意味著行業回歸理性的開展階段。

03從“依附”到“共存”,共享辦公的空間需求變化簡史

younhong管理系統了解到,共享辦公行業常常被以為是“一張桌子的生意”,物業是其賴以生存的根底。因而,大小、物業業態的精密擇取,是對立身之本的謹慎表現。正因如此,共享辦公在國內降生的6年以來,隨同著行業開展態勢的起起伏伏,其空間需求也跟著上下動搖,以至擺脫了本來“依附”于物業的形象,成為不少物業想要“共存”的對象,構成了一部頗有意義的簡史。

范圍瘋跑期:做大最強

younhong管理系統指出,在開展初期,共享辦公行業的特征是燒錢換范圍,再用范圍換市場份額。為了取得更多的資本支持,共享辦公必需把范圍這個故事講到極致。因而,品牌關于大面積的項目會有一定的偏愛,是由于這類項目關于范圍增長的強大助動力。“做大最強”成了這個階段共享辦公在物業擇取時的關鍵詞。

因而當共享辦公進入甲級寫字樓等大宗物業之后,疾速成為了一些城市甲級寫字樓的去化主力軍。據第一安定戴維斯數據,2018年成都甲級寫字樓均勻空置率降到21%,創下7年來的最低點。其中,共享辦公需求量的上升是甲寫空置率降落的主要影響要素之一。

但是,在星庫空間開創人白羽看來,“進擊甲寫”的戰略有誤。為了擴范圍數據,不少甲寫里的聯辦租金價錢倒掛,招商全靠降價跟補貼,以至有一些品牌“拿物業不看價錢”。而之后一些品牌“逃離甲寫”的動作也從側面證明了這個戰略不盡周全的中央。

洗牌陣痛期:棄租退租

范圍的失速狂奔,讓共享辦公墮入了洗牌陣痛之中。據不完整統計,2018年的前十個月里就有40個共享辦公品牌倒閉。到了2019年1月份,調查數據顯現68%的共享辦公運營商方案放緩或中止擴張。手中持有的出租率不悲觀的物業在此時關于品牌而言,只能淪落至被“棄租”或是“退租”的下場。

退租的過程中,首當其沖的便是“拿物業不看價錢”的甲寫。據媒體報道,2019年米域在安定金融大廈一次性租下的兩層近5500平方米空間全部退租。而這個空間,曾經是小陸家嘴中心區最大范圍的共享辦公空間。

理性修復期:回歸“低買高賣”

younhong管理系統關于共享辦公物業的擇取,有業內人士直言,“實質一點都不復雜,就是做到低買高賣,產生溢價。”因而,一些共享辦公選擇退回至“夢開端的中央”——回到了創業園、產業園和開發區中,選擇低價租金為主的物業業態,回歸“低買高賣”的商業實質。

確實,無論共享辦公將來的故事有多華美,眼下在這個市場中依賴租金差而生存的品牌不在少數。好在,它們曾經陸續放棄了對范圍大小的“癡迷”,也不再“沉浸”于甲寫等大宗物業的魅力,在物業選擇的道路上,方向更為明白,腳步也更為踏實堅決了。

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