五年多以前,Seritage Growth Properties(NYSE:SRG)從西爾斯控股公司(Sears Holdings)剝離出來時,就提出了一個有希望的戰略。它以27億美元的價格收購了Sears在266個物業中的權益,其中大部分當時被Sears或Kmart商店占用。當時的想法是,隨著房地產投資信托基金的前母公司逐漸關閉部分商店并縮減其他商店的規模,為高薪租戶重新開發這些物業。商業計劃是如此誘人,以至于Seritage甚至吸引了Warren Buffett的個人投資。

對于Seritage而言,不幸的是,在分拆之后,Sears和Kmart陷入了快速下降的螺旋式發展,并且關閉了關閉的商店,其速度遠遠超過REIT取代它們的速度。情況在2020年變得越來越糟,因為當前局勢摧毀了零售業的大部分地區。Seritage最近的第三季度收益報告沒有顯示出改善的跡象。

收益不佳

三個月前,Seritage報告第二季度總凈運營收入(NOI)僅為730萬美元,低于去年同期的1,460萬美元。西爾斯和凱瑪特商店關閉的新潮是NOI下降的主要推動力,抵消了租戶的開設。大流行也使其他租戶陷入困境,包括一項著名的破產申請:24 Hour Fitness。調整后的運營資金(FFO)進一步跌至負數,為-2720萬美元(每股-0.49美元)。

Seritage的第三季度業績同樣糟糕。總NOI進一步??下降至600萬美元,而調整后的FFO環比略有改善,達到負-2510萬美元(負-每股0.45美元)。類似的因素導致了糟糕的結果:Sears和Kmart商店倒閉以及沖銷了無法收回的租金。法律費用的增加也損害了調整后的FFO。

另外,Seritage扭轉了與將其在圣塔莫尼卡的旗艦物業投入合資企業相關的3000萬美元收益。該物業(稱為The Mark 302)已被重新開發,以供位于較高樓層的辦公室租戶和位于較低樓層的零售/餐廳使用,但仍完全未出租和空置。房地產投資信托基金在上個季度出售兩處房產時也產生了減值損失。這些一次性費用(不包括在NOI和FFO中)暗示著Seritage的重建并未創造出先前預期的價值。

租賃活動仍然停滯

除了Seritage的底線業績不佳之外,對投資者來說,最大的危險是租賃已經停止。在其存在的頭四年(2016年至2019年)中,租賃活動一直很強勁。在此期間,每年的平均簽約年租金為4,200萬美元。相比之下,在2020年的前9個月中,新的租賃簽約總額僅為年基本租金550萬美元。

毫不奇怪,現在幾乎沒有潛在的租戶愿意簽署新的租約。實際上,Seritage已確認尚不確定何時有許多已簽署租約的租戶能夠并愿意開業(從而開始支付租金)。

問題在于,每年的現金利息支出和管理費用總計約為1.5億美元。根據其第三季度的NOI 600萬美元,Seritage在消耗任何資本投資之前,每年消耗的現金超過1億美元。(這進一步假設,Seritage收取了所欠的所有租金;盡管收款情況有所改善,但REIT上一季度仍僅收取合同租金的86%。)

截至9月30日,Seritage已從尚未開業的租戶簽署了價值6,390萬美元的年度基本租金的租賃合同。然而,即使所有這些租戶都開放并支付租金,也不會使零售房地產投資信托基金實現收支平衡。抵押貸款需要大量的租賃反彈才能在未來幾年內達到收支平衡,而且這種迅速的復蘇似乎不會出現。

緩慢的清算

即使Seritage能夠重振其租賃活動,完成所有相關的重建項目也將花費數億甚至數十億美元。然而,房地產投資信托基金在上一季度末的資產負債表上只有1.18億美元的無限制現金。

最近幾個季度,Seritage一直在加速出售資產,以抵消其現金消耗和資金重建活動。雖然這解決了眼前的問題,但實際上是在賣光其未來。創收物業的銷售減慢了實現現金收支平衡的過程,而空置物業的銷售減少了未來的重建機會。

簡而言之,“鋸土生長特性”被困在巖石和堅硬的地方之間。除非租賃活動激增,并且房地產投資信托基金(REIT)制定明確的計劃以資助未來的重建支出,否則投資者應遠離。

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