房地產投資信托(REIT)以高收益股息聞名,GEO集團(NYSE:GEO)也不例外。該公司在美國,澳大利亞,非洲和英國擁有和管理123家私人家庭安全設施和矯正后的住宅設施,共擁有93,000張床,該公司提供的股息為年度股息為每股1美元。以該公司目前的股價計算,其收益率約為12.6%。

這聽起來可能很棒……直到您弄清了為什么產量如此之高的原因。去年,GEO集團的股價下跌了32%以上,因此盡管今年和去年削減了派息,收益率仍然很高。我并不擔心GEO股息的安全性,但該公司似乎是經典的股息陷阱,因為其收入呈下降趨勢。

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去年對于經營私人監獄的公司來說是艱難的。當前局勢意味著要付出額外的代價,才能使監獄和移民拘留所對工人,囚犯和被拘留者更安全。這也導致囚犯人數下降。

根據馬歇爾計劃(Marshall Project),在美國被監禁的人數從3月的130萬下降到6月的120萬。為了避免將當前局勢帶入人群,監獄停止了接受新的囚犯。法院的關閉意味著更少的人被判刑,假釋人員不那么活躍,并且因違反假釋行為而被送回監獄的人也更少。

最重要的是,隨著華盛頓政府的更迭,這不是進入私人監獄業務的最佳時機。1月26日,拜登總統簽署了一項行政命令,指示司法部不得與私人監獄經營者續簽合同。

該命令適用于與監獄局和美國法警局相關的任何私人設施。它不適用于所有代理商。例如,移民和海關執法局與包括GEO集團在內的私人公司簽有合同,以拘留無證件的移民。

查看該公司最近的一次投資者介紹,很容易看到拜登的政策的最終結果可能是將GEO集團的收入削減了27%。

甚至在行政命令發布之前,監獄局就選擇不與三個GEO設施續簽合同;這些合同將在本季度到期。該公司表示,剩余的監獄局合同可能也不會在續約時續簽。

3月,GEO獲悉,法警局不會續簽該公司在紐約擁有222張床的Queens拘留所的合同。該公司表示,該設施每年產生1900萬美元的收入。

股息可能是安全的,但股價卻不那么高

您必須因出色的表現而獲得GEO的贊譽,去年將其季度股息削減了29.2%,至每股34美分,然后又將其季度股息降低了26.5%,至每股25美分。

盡管此次裁員令人擔憂,但該公司今年的預期經調整運營資金(FFO)似乎能很好地支付股息,管理層表示應在每股1.98美元至2.08美元之間。

該公司2020年的收入為23.5億美元,低于其2019年的24.7億美元,凈收入為1.13億美元,低于去年的1.66億美元。在第四季度,它的收入為5.781億美元,比去年同期下降了7%。這也是營收連續第四個季度下降。

對房地產投資信托基金的FFO進行更好的分析,這些指標也適用于GEO集團。該公司報告的年度標準化FFO為2.293億美元,低于2019年的2.607億美元;調整后的FFO為3.006億美元,而2019年為3.284億美元。GEO去年的調整后FFO處于2016年以來的最低水平。

GEO集團正與趨勢抗爭

與一些REITs在全球大流行中受到房客難以支付租金的不利影響不同,GEO的客戶是始終按時支付租金的政府機構。

GEO面臨的困難是其設施中的囚犯人數一直在下降,而且這種趨勢似乎可能會持續下去。這意味著收入減少,這對投資者而言意味著股票價格可能繼續下跌,也增加了公司進一步削減股息的可能性。

從某種程度上來說,未來收入的下降可能已經被股票消化了,但是作為投資者,我認為GEO Group不會很快有上升的空間。

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