增加對房地產投資信托(REIT)的被動投資將推動新一波資本進入私人房地產市場,并給美國帶來根本性變化

近年來,美國股票市場推出了更多的被動型基金。主動型基金雇用經理人來挑選股票,而被動型基金則試圖復制指數的表現,例如標準普爾500指數或房地產指數。無需聘用基金經理,被動型基金可以提供較低的費用,在許多情況下還可以提供更好的績效,這使得它們在經濟不確定時特別有吸引力。

與其他行業一樣,美國房地產投資信托(REIT)部門也從被動基金獲得了更多投資,2019年,被動基金在REIT資產中所占份額比主動基金要大得多,分別為51%和49%。

仲量聯行并購和企業咨詢總經理Sheheryar Hafeez說,這正在給美國房地產資本市場帶來根本性的變化。

他說:“幾年前,被動型基金僅占房地產投資信托投資的20%至30%。”“隨著增長,我們看到了市場的變化。舉例來說,更少的主動基金意味著更少的潛在支持者進行首次公開??募股(IPO),因為被動基金只會在上市時投資于REIT。近年來,美國房地產投資信托(REIT)的IPO市場相當疲軟,而我們看到的流通股很少達到數十億美元。”

支持REIT IPO的活躍資金減少意味著價格降低,這反過來又意味著房地產資產的所有者正在尋找實現價值結晶的替代方法。去年,黑石集團以187億美元的價格收購了物流專業公司GLP在美國的投資組合,這是有史以來最大的私人房地產交易。“這是歷史上適合REIT IPO的投資組合的概況。但是,最好的交易是在私人市場上。”哈菲茲說。

哈菲茲說,許多主要的房地產投資者正在探索私人市場的選擇,例如證券銷售,基金和資本重組。近年來,為私人房地產投資者籌集的大量資金進一步推動了這一增長。根據研究機構Preqin的數據,2019年私人房地產籌集了1,870億美元,而到2020年中期,全球房地產基金擁有3,450億美元的干粉。

Hafeez說,被動基金在美國REIT市場上的更大參與將產生另一種更為微妙的影響。“廣泛的被動交易意味著房地產投資信托基金的表現將比股票房地產更像股票市場,這將稀釋房地產投資信托基金對股票投資組合的影響。”

此外,今年房地產投資信托基金的波動性出乎意料地高。REITs的波動性通常不如整個股票市場大,但是自COIVD-19爆發以來,REITs的波動性已經比整個股票市場大。

哈菲茲認為,這些因素將把更多的資本推向私人房地產,特別是因為私人市場提供了一系列類似于“房地產投資信托基金”的選擇。例如,美國擁有許多非常大型的核心開放式房地產基金,這些基金為投資者提供了核心資產和一定流動性的敞口。

由COVID-19引起的市場動蕩也可能推動私人股本介入公共房地產市場的新潮流。哈菲茲指出,美國辦公室房地產投資信托基金多年來一直以低于資產凈值的折扣進行交易。他說:“這反映出人們對估值的擔憂,因為美國市場多年來一直處于或接近最高水平。”“現在我們正在下滑,我們期望看到私人資本在公共市場上發揮更多機會。”

然而,房地產投資信托基金的未來無疑。哈菲茲說:“房地產投資信托總會有一個地方。”“與基礎廣泛的股票市場相比,與廣泛的股票市場相比,它們為投資者提供了豐厚的收益,并且由于基礎房地產而使收入相對安全。”

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