“買地;他們再也做不了了。”馬克·吐溫(Mark Twain)的這句名言暗示了一個關于房地產投資的非常簡單而深刻的想法。自古以來,土地一直是不可替代的資產。土地無法創造或破壞,因此其價值幾乎總是隨著時間而增加。土地的價值幾乎每十年就上漲一次,我們可以找到記錄。經濟衰退可能會使需求波動,從而造成暫時的和短暫的價格下降,但是從長遠來看,這總是可以糾正的。

隨著時間的推移,土地和房地產價值不斷增長的概念被稱為升值。在定義欣賞時,有兩種主要類型需要考慮。第一個是自然經濟升值,第二個是強迫升值。兩者之間的主要區別因素是控制和影響升值速度和幅度的能力。升值是每個房地產投資者投資組合的關鍵。

自然經濟升值

假設您的家人自小就擁有您長大的房屋。在美國,幾乎每個房屋的價值都超過30年前,而且有幾十年間房屋價值翻了三倍的軼事。這就是所謂的自然經濟升值。

這種升值不受所有者或投資者的控制。由于需求,土地將在(長)時間段內增加,而供應不會改變。他們不再生產更多土地,因此基本的供需論據揭示了為什么土地比全國人口一半的土地更有價值。

人口增長是自然經濟升值的主要驅動因素。隨著需求(人口增加)繼續增加而土地數量保持不變,土地的需求和欲望將在可預見的未來推動房地產價格上漲。

強制升值

強迫升值是短期房地產市場的圣杯。許多投資者會選擇一塊面積不大的房屋或公寓般大小的房地產,并迫使其升值。這可以通過多種不同方式來實現,所有這些都有一個共同的目標:增加財產的價值。強制升值是投資者可以(主要)控制升值速度和幅度的一種類型。

一個例子是查看小規模時的固定和翻轉式房屋,以及查看大規模時對公寓大樓進行的數百萬美元的整修。在這兩個示例中,投資者都將注入資金以改善物業的某些方面,因此可以期望其價值也會增加。

例如,裝修可以在一個受控的時期內增值。基于對物業的戰略性改造而升級的功能,便利設施和可取性,不僅會導致租金收入的增加,而且還會使物業價值更加強勁地增長。在強制升值之后,這提供了以更高的價格出售的機會,從而獲得可觀的利潤。投資者可以通過這種方式控制并強迫升值以提高房地產價值。

哪種欣賞方式更好?

說到欣賞,為什么只選擇一種?一些最佳的房地產投資在自然經濟和強迫升值方面都創造了機會。公寓投資行業中的許多投資者都希望擁有位于高檔區域的房產,該房間具有升級有形資產的空間。當投資者發現有待改善的房產時,他們可能會通過裝修迫使其升值。當此物業正在進行裝修時,它的功能甚至更加強大。

除了強制升值外,投資者在B或C類公寓大樓(位于A或B類區域,那里還有其他本地翻新的復合地板表現更高)時,更有可能獲得更快的自然經濟升值。費率。這意味著市場已經在與升級后與我們的投資物業類似的物業上交付了結果。這使人對未來市場的前景以及租金收入增加的幅度有所了解,而租金收入的增加將直接影響升值和財產價值。當您既可以利用自然經濟升值又可以利用強迫升值時,切勿只選擇一個。

通過欣賞增強您的未來

啟動投資組合的一種好方法是使用具有改善空間的房地產,稱為增值房地產。這些創造了利用強制升值的機會。作為經驗不足的投資者,學習改善租賃物業的基本方法將推動單位租金的上漲,因此直接增加了年租金收入。收入的增加通常會導致凈營業收入的增加(如果合理地控制費用),而購買價格/財產價值是通過將NOI除以上限匯率來確定的。

概括地說,對房地產的戰略性改進將導致租金收入的增加,從而迫使房地產升值。從本質上增加收入,同時保持合理的支出,可使該物業變得更有利可圖,這是短期升值的動力。如果在一個隨時間增加價值的領域中明智地選擇了這種增值屬性,那么投資者將獲得自然經濟升值和強制升值的好處。這是一個牢固的投資工具,可以創造代際財富并繼續創造收入,無論投資者是在度假還是出國旅行,甚至數十年后的繼承人。

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