來自北加利福尼亞州羅斯瑪麗的問題:嗨,布萊恩,我想嘗試決定現在是否是投資房地產的好時機可能讓我感到困惑。我知道利率保持在接近歷史最低點的水平,并且與最近幾年相比價格已經穩定。我還在觀察即將到來的搬遷情況,以及短期內可能發生的價格變化。另一方面,失業率很高,經濟處于崩潰之中,到處都存在很多不確定性。如果我確實決定投資,我計劃將其作為現在和希望在20年左右退休的創收租金。我今天有錢可以投資,但是現在合適嗎?

投資房地產

答:羅斯瑪麗。聽起來您正在關注正在發生的事情并正在努力制定長期計劃。對你有好處!歷史向我們表明,有好,更好和最佳的時間來投資房地產,但很少有真正糟糕的時間。我建議您首先清點情況。

即使這意味著您短期內可能看不到豐厚的回報,您是否能夠負擔得起投資?

您正在考慮的租賃市場狀況良好且長期前景良好嗎?

您是否期望一開始就產生正現金流?如果您認為該物業的現金流量為負數時會偷竊,則風險會更高。

物業會隨著時間的推移而升值嗎?大多數財產都會,但總是有例外。

您有信心在我們繼續努力應對大流行的過程中保持日常工作的安全嗎?

您可以滿足嚴格的抵押貸款要求以從低利率中受益嗎?良好的信用評分和較低的債務對收入比率以及工作保障均位居榜首。

如果不是一切都按計劃進行或發生緊急情況,您會擁有現金儲備嗎?

如果您有信心準備進行一項投資,那么下一步就是創建一個可靠的屬性分析過程。首先要知道如何評估不同的屬性類型。大多數人對評估單戶住宅的基本過程感到滿意,該過程很大程度上依賴于對附近可比房屋的市場分析。應評估多單元物業,例如小型公寓樓甚至雙層公寓的財務績效。這就是我們將仔細研究的內容。

對于多單元屬性,您希望查看該屬性產生的收入和利潤。大致來說,您至少要評估兩組數據。當前所有者的最新財務信息以及您期望實現的財務業績-備考。當前所有者的數據將提供重要信息,例如所收取的租金,空缺,物業稅和費用,但是對您的具體情況有多少限制。例如,業主是否增加了租金以與當前市場保持一致?還是您能夠增加租金(盡管可能不是一次全部增加)?在費用方面,該物業是否維護得當或在不久的將來潛伏著重大開支?什么時候是該房產的最后一次稅收評估?您需要所有這些信息以及更多信息,才能進行全面的備考財務分析。例如,當前的現金流是否基于所有者在20年前抵押的抵押貸款,該抵押抵押貸款幾乎已經還清,并且他或她多年來已將租金提高了18倍?即使您選擇低利率的新抵押貸款,您的正現金流量也將大大減少。迷迭香,開始財務分析所需的基本信息包括:當前的現金流是否基于所有者在20年前抵押了幾乎已還清的抵押貸款,并且他或她多年來已將租金提高了18倍?即使您選擇低利率的新抵押貸款,您的正現金流量也將大大減少。迷迭香,開始財務分析所需的基本信息包括:當前的現金流是否基于所有者在20年前抵押了幾乎已還清的抵押貸款,并且他或她多年來已將租金提高了18倍?即使您選擇低利率的新抵押貸款,您的正現金流量也將大大減少。迷迭香,開始財務分析所需的基本信息包括:

整體屬性和單個單元的詳細信息,包括單元數,臥室,浴室,平方英尺,公用事業的計費方式,公共區域以及其他任何相關內容。

租金收入和洗衣設施等其他收入的收入(經常性收入和正式收入)。

至少包括以下費用:維護,財產稅,保險,空置率和財產管理。

您的融資詳細信息從抵押金額,利率,預付款,結算成本和所需準備金開始。

請記住,當前所有者將充分利用自己的財務狀況。不要只接受他或她提供的電子表格。堅持查看可驗證的數據,包括所得稅申報表,財產稅單,實際租金和維護收據。當然,您需要對房屋進行專業檢查,以確保沒有受到嚴重忽視的維護和維修。

掌握了所有必需的信息之后,就可以開始進行計算,從而使您對資產的財務狀況有一個很好的了解。無需贅述,這些都是進行和充分理解的重要計算。

凈營業收入(NOI)表示扣除所有費用(稅前和抵押貸款后)后,該物業的預期總收入。

資本化率(Cap Rate)是NOI與資產價值之比。它可以幫助您了解投資風險。

現金流量,即NOI減去抵押貸款成本。

投資回報率(ROI)是現金流量占總投資成本的比率。

現金現金(COC)根據您在物業中投資的現金量(不包括抵押)顯示您的現金流量關系。

損益平衡率(BER)顯示了物業的運營費用和抵押如何影響總營業收入。這對于向您顯示職位空缺將如何影響財務績效至關重要。

羅斯瑪麗,希望此信息對您有所幫助。它不是直接回答您的問題,這是否是投資房地產的好時機,但確實為您提供了一個可以自己回答問題的基本過程。

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