美國大部分市場對住房的需求很高,但供應卻很難。當然,除非大流行徹底改變房地產游戲,否則一旦非常活躍的房地產現在空置。

空置房地產

開發人員和投資者開始尋找這些機會,找到可觀的利潤水平,同時展示如何愛護環境。

一位開發商在密蘇里州布蘭森發現了這個機會。

房地產研究機構Meyers Research的多戶咨詢小組稱,這個位于美國中部的小鎮的人口徘徊在11,000左右。布蘭森(Branson)有5,026戶家庭,貧困率為20%,主要的經濟驅動因素是好客,這已受到大流行的負面影響。

而且,住房形勢嚴峻。住房市場信息提供商Metrostudy的定制服務總監和已發表研究的喬納森·迪恩哈特(Jonathan Dienhart)表示,到2020年6月底,關閉量僅為2019年的36%。此外,2020年前六個月的許可總數僅為62個,與去年的216個相去甚遠。

到2020年6月,布蘭森只有五個許可證,擁有超過五個單位的物業,占美國人口普查報告2019年總數的9%。

所有這些都為位于洛杉磯的開發公司Repvblik的首席執行官Richard Rubin帶來了絕佳的機會。作為從南非移植過來的人,魯賓自2015年以來一直專注于美國的適應性再利用。他聲稱自己是唯一一家在沒有任何政府援助的情況下將房產轉換為經濟適用房的公司。

這使我們回到了密蘇里州的布蘭森,魯賓抓住了機會將Days Inn Hotel轉變為經濟適用房。該項目名為柏拉圖的洞穴(Plato's Cave),于2019年12月完成。這是將423家酒店客房完全轉換為341個負擔得起的多戶家庭的項目,這為布蘭森的住房供應增加了急需的庫存。

轉換要求將一些酒店房間合并為合適的單元組合,并重新設計一些空間以提供一整套設施,包括健身房,沙灘排球場,免費使用的自行車,共用辦公空間,董事會會議室,會議室以及用于特殊功能的公用廚房和用餐區。

魯賓也正在運行魔術數字,他說他有時不得不笨拙地使它們看起來可信。

魯賓說:“當我們向資助者提交申請時,上限比率為11%或12%,但實際上,上限比率為12%至13%。”

那不是唯一的魔術。重用不僅是經濟的,而且是經濟的。它還為環境帶來了巨大的好處。2016年,美國國家信托基金會研究與政策實驗室發布的一份報告顯示,新的商業開發成本約為每平方英尺92美元,而對現有建筑物的再利用估計為每平方英尺37美元。

轉換為柏拉圖洞穴的Days Inn總共有六棟建筑物,面積為167,000平方英尺(160,000住宅和7,000俱樂部房屋),使用報告編號,您可以看到此特定物業的成本差異。

每平方英尺$ 92的新物業$ 15,364,000

每平方英尺$ 37的轉換后物業$ 6,179,000

由于Days Inn酒店已經就位,因此大多數公用事業和服務已經連接,幾乎不需要拆除。這些類型的適應性再利用項目最終減少了因此需要生產的新建筑材料的數量。

2017年有關適應性再利用的研究論文稱,建筑物對溫室氣體排放的貢獻還來自制造建筑物各部分所需的能源。建筑業每年消耗美國經濟中60%的原材料,而夷為平地的兩層磚石建筑實際上會抵消回收150萬個鋁罐的好處。

EPA估計,在美國,每年來自新建,拆除和翻新的廢物占1.6億噸固體廢物,約占該國總廢物的三分之一。

其他案例研究

埃里克·西爾弗曼(Eric Silverman)是伊斯特漢姆資本(Eastham Capital)的執行合伙人,他特別關注單位組合-單位的數量和規模。

西爾弗曼說:“我們正在馬里蘭州的一個辦公室公園內購買一套只有93個單位的物業,但這些單位都是兩間臥室。”“該物業為當地工作提供了極大的便利。”

西爾弗曼補充說,酒店將始終具有足夠的便利設施,但它們可能太多。幾年前,他發表了一份白皮書,顯示酒店提供的各種服務,從食品和飲料到客房清潔和24小時維護,很容易超過預訂收入的價值。在大流行期間,對酒店消亡的另一貢獻。

房地產投資公司Strata Equity Group首席運營官安德魯·戈登(Andrew Gordon)表示,該公司正在將佛羅里達州杰克遜維爾的103家酒店套房轉換為103套住房。Strata認為這是轉換的理想場所,因為所有酒店房間都有室外空間,可通往露臺或陽臺。

戈登說,最大的挑戰是將分區從酒店使用轉變為公寓,這花了9個月的時間。而且,從結構上講,盡管他們決定使設備與互聯網和公用事業全包,因此無需更改計量,但更新管道和電氣設備仍然至關重要。即使其中一些更新很昂貴,但該項目的轉換意味著更多的負擔得起的住房增加了本地供應。戈登說,新項目提供的全包單位租賃價格比同一地區的其他公寓低約10%或15%。

Strata對佛羅里達州的另一套房轉換感興趣,但在解決了一些挑戰(如撞擊窗問題和火災隔離)后,目前正在評估數量。

布倫特·舒珀(Brent Schipper)是愛荷華州得梅因市一家建筑公司ASK Studio的負責人,該公司最近將一所當地的小型中學轉變為16個負擔得起的多戶家庭。這所學校建于1888年,位于愛荷華州的克林頓,已有130年的歷史,Schipper預計,改建后,這所學校將至少再維持100年。

ASK Studio還將一家銀行轉換為38個單位,并將其細分為節能。布倫頓銀行的信封和混凝土結構每平方米約占4.82吉焦耳。保留下來的建筑物部分,例如圍護結構,結構和場地結構,占原始體現能量的63%。這些元素加上一些保留的內壁,意味著殘存的總體現能量約為70%。所體現的能源節省量相當于600噸煤或足夠的能量來為一個單戶住宅供電435年。

Schipper相信這一棟建筑很重要,但是他的公司正在努力提供更多成功的范例,這些范例可能會導致其他開發人員走上同樣的道路。

挑戰性

正如Strata項目所舉例說明的那樣,分區可能是一個很大的挑戰。魯賓也經歷過這一點,并指出在對經濟適用房需求最大的市場中,繁文tape節的情況最嚴重,例如在洛杉磯。

魯賓說:“就環境保護部和消防法規而言,您所繼承的空間出于所有意圖和目的都是住宅的。”“墻壁結構,窗戶,出口都是所有要購買的方盒的一部分。有時,您會很幸運,它的結構堅??固,并且具有消防安全性并且灑水。有時,它可能更像是商業辦公場所的轉換,而不是住房的機會。”

房地產開發咨詢公司Butterfly Voyage的創始人Meghna Krishna Bondili同意,無論精品酒店還是大型酒店,幾乎都是完全成熟的住宅產品。她寫道,酒店被設計為居住空間。具備服務至上的心態;并且通常位于期望的區域。

魯賓還指出了單元組合的重要性,這提高了市場的容忍度和可獲得的補償,這受可轉換成一個單元的房間或模塊數量的影響。例如,如果一間酒店房間的成本為40,000美元,并且需要兩間房間來制作一個可出租的一室公寓,那么新的基礎為80,000美元。

魯賓說,迄今為止,資本一直是Repvblik面臨的最大挑戰。

他說:“在過去五年中,我聽到了10,000聲,這很保守。”“我們幾乎用現金出資了前95%。我們找不到本地貸款人來為像我們這樣的逆勢商業案例提供建筑貸款,而且偏心一點,而且回報率較高。而現在,對于我們來說,做某些事情變得更加容易,因為我們是少數擁有概念證明的人之一。現在人們正在追逐收益,像我們這樣的公司變得越來越流行。”

未來

美國旅館及住宿協會報告說,美國有55,900多家旅館,提供530萬間客房。最近的大流行使其中許多人處于危險之中。據美國酒店住宿協會稱,到9月底,可能有多達8,000家酒店關閉。

《華爾街日報》報道的人數甚至更高,他說,僅在紐約,由于大流行就可能永久關閉多達25,000家酒店。如果像ASK Studio和Repvblik這樣的組織可以將其轉換為住房,則可能為解決住房供應問題做出了巨大貢獻。

如果每家酒店擁有100間客房,那將大約有250萬個單位,這將使該市市長比爾·德·布拉西奧市長比爾·德·布拉西奧(Bill de Blasio)做出的到2026年創造并保存30萬套可負擔房屋的承諾的八倍多。

Repvblik現在在該國許多對勞動力住房有需求的頂級MSA中工作,并且有10個項目正在進行中。魯賓說,該公司希望在未來18個月內生產3000套公寓。在接下來的3-5年中,僅由酒店改建而來的單位就將達到20,000個單位。

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