我選擇在八月份購買三個工業房地產投資信托(REIT)的方法很簡單:找到三個具有可支配股息并具有一定歷史穩定性的股息,以支持該派息,并可能提高股票本身的價格。

工業房地產

為了解釋我的觀點,我是一個沒有退休計劃的潮人,并且有大量現金和其他保守投資的投資組合。

看到貨幣市場收益率接近于零并不是一件有趣的事,但我無意使這些儲蓄面臨很多風險。我確實想用其中的一些做更多的事情,而不會引起很多焦慮,因為市場經歷了不可避免的漲跌。

首先,這使得房地產投資信托基金具有吸引力。他們必須以股息支付大部分收入,從理論上講,這也應該支持股價相當穩定且有一定上漲空間。

此外,我認為我將專注于工業房地產投資信托,由于長期租賃和占用其空間的公司相對穩定,工業房地產投資信托在大流行經濟中受到的沖擊較小。

因此,我挑選了三個工業REIT,每個工業REIT的業務都非常不同,但回報率超過了目前3.09%的平均工業REIT收益,其報告和商業模型值得認真考慮,以考慮在8月份購買。

它們是全球自助倉儲(NASDAQ:SELF),工業物流財產信托(NASDAQ:ILPT)和STAG Industrial(STAG:NYSE)。除了股息收益率不錯之外,這三個問題幾乎沒有共同之處。因此,這也增加了一些多樣化。

全球自助存儲

Global Self Storage是紐約市的業主兼經營者和第三方經理,在康涅狄格州,伊利諾伊州,印第安納州,紐約州,俄亥俄州,賓夕法尼亞州,南卡羅來納州和俄克拉荷馬州擁有13家自助式存儲物業。

公司的市值約為3600萬美元,是這三個部門中規模最小的。股價在8月7日星期五以3.86美元收盤,大約位于52周低點2.65美元和高點4.95美元之間。調整后的運營資金(AFFO)為388,000美元,或攤薄后每股0.04美元,4月份的租金收入高達97%,這說明該細分市場具有一定的彈性。(在停機命令中被普遍認為是必不可少的)。

Global Self Storage報告第一季度凈虧損35.6萬美元,這歸因于稅收和審計師的變動,并確實報告了同店收入增長2.1%,同店運營支出下降8.1%,而同商店的凈營業收入較上年同期增長10.4%。

該公司表示,已將一個地點轉換為氣候控制設施,并在本季度擴大了另一個地點,并且看到出售給其他自存儲運營商的第三方管理平臺也在增長。它還擁有超過1000萬美元的資本資源,占其市值的三分之一以上,致力于擴張和收購,因此那里應該有足夠的增長來創造收入,可以維持以股息支付的每股0.65美元過去五年的每個季度。

該公司也剛剛被列入羅素2000年微盤清單,因此應該在那里增加一些曝光,這可能有助于增加股價,特別是如果它們很快發布第二季度業績時。

自助存儲本身是一個值得考慮的利基市場,具有股息歷史和低迷的價格的Global Self-Storage現在可能是有吸引力的購買。

工業物流物業信托

工業物流物業信托在全國擁有和租賃工業和物流物業,但集中度很高。雖然其總部位于馬薩諸塞州牛頓,但其很大一部分業務處于通常不被視為物流業落后的高速公路上的州:夏威夷。

ILPT的市值約為10億美元,其投資組合中有301處房地產,目前聲稱入住率達98.8%。REIT于2018年上市,并表示自那時以來已進行了約10億美元的收購。

它的股息收益率為6.08%,可是可觀的,但是由于它僅在兩年前才公開上市,因此沒有那么多的競爭對手來考察它了。該公司股價在8月7日星期五報收于21.70美元,其52周的最低價和最高價分別為12.95美元和24.18美元。

該公司表示,其約40%的年租金收入來自226棟建筑物,可租賃地塊和瓦胡島上的地役權中的1680萬英尺。另外60%來自其在中國大陸30個州擁有的75個工業和物流物業中的2700萬英尺。

雖然這聽起來像是一家物流公司在離岸島嶼的大量投資,但值得注意的是,瓦胡島的大部分業務都被長期地面租賃包裹著。這意味著在ILPT的土地上建造自己的建筑物并經營業務的租戶將承擔許多運營費用。

在7月29日公布的2020年第二季度業績中,該公司表示已占用近99%的土地,最近續簽和重置了超過190萬平方英尺的租賃,加權平均租金比之前的水平增加了23.1%。

該季度的凈收入也從2019年第二季度的1,310萬美元(合稀釋后的每股0.20美元)增長至1,480萬美元(合稀釋后的每股0.23美元)。該公司還表示,第二季度收取的租金為97%,從9月開始,向有義務追償滯納金的租戶授予42次延期。

其網站上的內容如下:“我們認為,美國零售業正經歷著從商店和購物中心向電子商務銷售平臺的重大轉變,這一變化導致對工業和物流房地產的需求不斷增加。我們打算擴大我們的業務通過專注于可以從電子商務的增長中受益的物業來開展業務。”

由于集中了地面租賃,像亞馬遜這樣的租戶(納斯達克股票代碼:AMZN),以及對夏威夷本身最終會反彈的信心,以及在其他30個州托管物流站點的大型企業,ILPT似乎是一個不錯的長期合作伙伴爭取收入,也許會適度增長。

STAG工業

STAG Industrial是一家位于波士頓的REIT,已有10年的歷史,其重點是收購和運營單租戶工業物業。該公司表示,截至6月30日,它的企業價值為60億美元,遍布38個州的457座建筑,占地9180萬平方英尺。它由制造廠,倉庫和配送中心組成。

一方面,STAG看起來像REIT可靠性的典型代表:向投資者(投資者)傳遞由能夠支付適度上漲的租金的公司長期租用的單租戶工業物業的收益。

另一方面,冠狀病毒大流行錯開了STAG的股票,在2月12日觸及33.47美元后,3月31日股價暴跌至18.31美元。此后,在8月7日星期五市場收盤時反彈至33.76美元。順便說一句,我認為STAG是一項長期投資,它具有一定的增長潛力,同時提供的收益率可能比您可能擁有的貨幣市場現金更好。

實際上,該公司自成立以來就每年提高股息,并按月而不是按季度支付,就像REIT可靠性的祖父Realty Income一樣。

STAG在6月30日發布的20年第二季度報告中說,其投資組合占用率為97%,平均加權租賃期限為5.1年,每平方英尺4.47美元。凈收入為1932萬美元,大大高于去年同期的1417萬美元,每股凈收入為0.12美元,高于去年同期的0.10美元。

在艱難的時期中,這是穩定的表現,而且地域和行業的租戶基礎各不相同(請查看報告的第17頁以了解清單),以及可派息的股息派發歷史,我認為STAG Industrial在八月份是一個不錯的選擇,尤其是為退休投資組合。

三個有前途的選擇

Global Storage,Industrial Logistics Property Trust和STAG Industrial擁有完全不同的產品組合,但它們確實分享了這一點:它們在維持股利派發的同時,還有望保持股價上漲的潛力。

他們是多元化的三人-在存儲,物流和制造方面有不同的側重點-每個人都是添加到您的產品組合中的可靠選擇。

不公平的優勢:房地產如何成為億萬富翁工廠

您可能已經知道,房地產一直是富人和人脈相通的場所,根據最近發布的數據,房地產也是現代歷史上表現最好的投資。擁有一系列其他投資完全無法聞到的不公平優勢,這并不奇怪。

但是在2020年,壁壘逐漸消失-現在,可以通過房地產以不到成本的一小部分來積累真實財富,這意味著像您這樣的個人現在可以獲得不公平的優勢。

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