一些最大的房地產投資者雖然為大流行帶來的新機遇籌集了數十億美元,卻擺脫了不良資產交易的債務。

Brookfield Property Partners LP,喜達屋資本集團,Colony資本公司的意愿。黑石集團(Blackstone Group Inc.)跳過由酒店和購物中心支持的商業抵押支持證券的付款,這說明了冠狀病毒的經濟影響如何使某些房地產貶值,同時也為這些現金充裕的投資者創造了新的目標。

“僅僅因為之前的投資沒有奏效,并不一定意味著它會損害未來的聲譽,”美國銀行證券美國CMBS研究負責人艾倫•托德(Alan Todd)說。“這不像是出于惡意而做的事情。”

雖然削減失敗者來購買贏家是一項古老的投資主張,但Covid-19大流行可能比過去的危機為房地產投資者帶來更多的機會。美國人大量逃離公共場所,已經打擊了本已虛弱的零售商及其房東,殘酷的商務旅行,粉碎的餐館無法填滿他們的所有桌子,以及為辦公樓撒下了亂子,租戶可能再也不需要那么多的空間了。

在大流行期間,酒店和購物中心是CMBS的最大輸家。根據行業追蹤機構Trepp的說法,將住宿和零售債務轉移給所謂的特殊服務人員-體育鍛煉專家-達到了2010年以來的最高水平。

相對無痛

缺少CMBS債務的付款相對而言比較輕松,因為它通常是無追索權的,這意味著借款人可以交出財產的鑰匙,而貸方將無法追逐其他資產。當資產價值被低價抹去時,業主更有可能走開。

“他們知道,如果他們從大多數貸方那里借錢,他們就贏了,如果輸了,他們就贏了,”野村證券在1990年代率先進行CMBS交易的投資者伊桑·彭納(Ethan Penner)說。

喜達屋創始人Barry Sternlicht和殖民地董事長Tom Barrack得益于1980年代的儲蓄和貸款危機,而黑石集團總裁喬恩·格雷(Jon Gray)交易了酒店,辦公室和單戶住宅的股份,以在金融危機中獲得豐厚的回報。

現在,這些公司為下一輪下注籌集資金,即使他們跳過了舊債務的債務支付。

至少有11個擁有CMBS債務超過20億美元的布魯克菲爾德購物中心因Covid-19而拖欠債務或尋求減免。該公司已經以降低的價格回購了一些以前的債務。

布魯克菲爾德房地產首席執行官布萊恩·金斯頓(Brian Kingston)在8月6日的財報電話會議上表示:“貸方愿意將我們的貸款或抵押品折價出售給我們。”“因此,在這種情況下,我們基本上能夠以具有吸引力的基礎重新收購資產。”

房地產公司的母公司布魯克菲爾德資產管理公司(Brookfield Asset Management Inc.)在最近一個季度從投資者那里籌集了230億美元,其中包括120億美元的不良基金新承諾。布魯克菲爾德發言人凱瑞·麥克休(Kerrie McHugh)拒絕置評。

數字化策略

自大流行以來,殖民地已經停止支付其許多酒店債券的付款,而專注于其長期計劃的“數字”房地產戰略-購買像手機發射塔,數據中心和網絡基礎設施之類的房地產。

不久前,它開始為第二只數字基金籌集至少60億美元,然后在5月宣布計劃評估245處負債35億美元的住宿物業的“戰略和金融替代方案”。殖民地Tharaldson酒店投資組合的受托人富國銀行(Wells Fargo&Co.)于6月在聯邦法院提起訴訟,要求在殖民地拖欠債務后任命接管人來管理這些酒店。該組合的貸款總額為8.427億美元,6月重新評估為8.367億美元,較2018年1月的13億美元下降了36%。

“我們一直非常謹慎,不要在糟糕的情況下投入大量資金,”殖民地首席執行官馬克·甘茲(Marc Ganzi)在本月初的電話會議上表示。

黑石集團第二季度末以460億美元投資房地產交易,但拖欠了四家Club Quarters酒店的2.74億美元抵押貸款。彭博社6月報道稱,黑石集團正在考慮放棄這些地產,因為要使其具有競爭力將花費太多。

酒店,零售

酒店和零售物業僅占黑石房地產風險的13%,而Club Quarters抵押貸款是其唯一拖欠的CMBS。

喜達屋據說將籌集110億美元用于新的機會投資基金,同時還拖欠其30個零售物業中的17個,其中幾乎有20億美元為CMBS債務。錯過付款后,喜達屋三個購物中心的管理層在4月分配給法院指定的接管人。

評估將房地產價值削減66%,并抹掉了喜達屋的股權后,四購物中心投資組合的債務被降級為垃圾級。

喜達屋在電子郵件聲明中說:“事實證明,這是非常具有挑戰性的資產類別,我們將繼續致力于確保為投資者提供最佳的收益。”“關于租戶表現,船錨穩定性,資本市場以及現在的流行病影響的不確定性水平仍然是空前的,我們針對這些資產的戰略也在不斷發展。”

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