醫療保健房地產投資信托(REIT)是從COVID-19襲擊中受災最嚴重的REIT部門之一。這些房地產投資信托基金受到了很多方面的打擊,有些可能永遠不會再相同了。

在爆發之前,其中一些房地產投資信托基金已經面臨一些不可避免的問題。在過去的幾年中,高級住房和輔助生活財產已被過度建造,所產生的床位和單元數量超出了許多地區的需求。由于門診設施中進行的手術數量增加,幾家醫院也一直在虧損。

并非所有醫療保健房地產投資信托基金都一樣

醫療保健房地產包括一系列財產類型。諸如Omega Healthcare Investors(NYSE:OHI)和National Health Investors(NYSE:NHI)之類的REIT主要投資于高級住房和熟練護理設施。其他房地產投資信托基金,例如Physicians Realty Trust(NYSE:DOC),則更側重于醫療辦公樓,醫院和其他醫療設施等物業。

盡管幾乎所有醫療保健房地產投資信托基金都面臨與COVID-19相關的挑戰,但原因各不相同。

與零售和住宿房地產投資信托基金一樣,隔離區和業務關閉所帶來的損失不像高級住房,輔助生活和熟練的護理設施這樣的醫療產業。他們的打擊來自物業內部的大規模爆發。

這些爆發不僅引起了極大的恐懼,而且降低了入住率。許多設施不得不選擇停止游覽,限制或停止新的攝入量。即使是仍在招募新居民的設施,新遷入的人數也顯著下降。

由于非緊急手術被延遲,通常在手術后安置居民的設施有所減少。其他人只是出于對病毒的恐懼而避免搬入高級住房或協助生活。

醫院一直在努力為COVID-19患者重新分配資源,同時又推遲了外科手術和手術,這些手術和手術帶來了大部分收入。即使是那些不必為COVID-19患者節省空間和資源的醫院,也遭受了患者選擇推遲這些程序和手術以避免接觸該病毒的痛苦。

內科醫生,牙醫及其他與醫學有關的業務被迫關閉,以防止COVID-19傳播。這對這些業務產生了明顯的財務影響,這給擁有這些財產的房地產投資信托基金帶來了與其他辦公和零售房地產投資信托基金一樣的問題。

這是否意味著醫療保健房地產投資信托基金現在有風險?

絕對有必要現在對醫療房地產投資信托基金保持謹慎,并選擇您所投資的房地產投資信托基金。但這并不意味著它們都應列入您的房地產投資信托基金清單中,以免出現這種情況。

一直在為不斷變化的趨勢做準備并專注于收購高??信用租戶的醫療保健房地產投資信托基金已經處于更好的位置,可以通過不斷變化的醫療保健環境來繼續增長。

迅速應對大流行并做出保護自己,其經營者和居民的決定的管理團隊在保持資產負債表健康的同時,經歷了更快的恢復。

Physicians Healthcare Trust是一家REIT,一直在為醫療保健行業和患者護理的變化做準備。他們的方法是投資更多的門診設施,專科醫院和醫療辦公大樓,因為患者和提供者一直在要求更有效和負擔得起的醫療保健選擇。

National Health Investors是一家醫療房地產投資信托基金,由于其財產全部以三倍凈租賃的價格租給了運營商,因此受到大流行影響很小。三重凈租賃模式使他們每月都能從其運營商處獲得相同的租賃付款,無論該物業的入住率如何。

醫療地產的未來

盡管今年許多醫療保健房地產投資信托基金經歷了一段艱難的時期,但事實是,在房地產市場以外運營的行業需求將繼續增長。人口老齡化每天都在增長,這意味著需要在高級住房和輔助生活設施中增加床位。它還有助于醫療程序和手術的增加。

最終,該行業仍將蓬勃發展,但并不是每個人都站著看到它。房地產投資信托基金管理團隊的實力比以往任何時候都更為重要。立即了解管理資本和債務的最佳方法將是REIT脫穎而出的主要決定因素之一。

明智地利用您的醫療房地產投資信托基金投資

目前,醫療保健房地產投資信托基金有很多絕佳的機會,但您必須盡職調查。

在大流行開始時,請密切注意您正在查看的REIT所承擔的債務數量。盡管房地產投資信托基金定期承擔債務是正常的,但要注意債務/ EBITDA比率要比前幾個季度更高。

您還需要查看支出比率的變化。FFO派息比率的急劇提高可能意味著削減股息或將要出售更多股票以籌集更多現金。我對采用提早削減股息的房地產投資信托基金感到欣慰,而不是那種過于纖弱而無法避免的房地產投資信托基金。

最重要的是,查看屬性和運算符。不管REIT在紙面上看起來有多棒,它們的實力都和他們的投資組合一樣強大。謹慎地考慮那些失去需求的物業所帶來的高租金。您還應該花時間看一下運營商,以評估其業務的可持續性。經營者是那些帶來租金收入的人,因此他們的實力幾乎和房地產投資信托的一樣重要。

底線

病毒爆發,經濟危機以及醫療保健行業的重大變化的完美風暴一直在震動醫療保健房地產市場。這總體上使醫療保健房地產投資信托基金更具風險,但同時也為那些花時間了解市場并明智地選擇投資資金的投資者創造了難得的機會。

不公平的優勢:房地產如何成為億萬富翁工廠

您可能已經知道,房地產一直是富人和人脈相通的場所,并且根據最近發布的數據,它也是現代歷史上表現最好的投資。而且,由于擁有一系列其他投資完全無法聞到的不公平優勢,因此也就不足為奇了。

但是到了2020年,壁壘逐漸消失-現在,可以通過房地產來建立真正的財富,而成本卻只是過去的一小部分,這意味著像您這樣的個人現在可以獲得不公平的優勢。

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