零售商及其房東目前正在從事高風險的風險游戲。直到幾年后,我們才能確定哪一方是獲勝方。

隨著成千上萬的零售租賃合同的續約,其期限越來越短,因為企業應對著一個不可預測的未來,并尋求削減成本,保持靈活性并保持房東杠桿的方法,即使在健康危機緩解之后也是如此。

不過,風險是兩條道路。因為一方面,在兩到三年內,購物中心和購物中心的所有者可能有機會通過提高租金或引導零售商尋找另一位租戶來扭轉局面。但是更多的短期交易也可能使房東空缺更大。

百思買首席執行官科里·巴里(Corie Barry)周四表示,這家大型零售商的平均租賃期限肯定正在減少。

她說,該公司將在未來三年續簽約450份租賃合同,或平均每年150份。她說,這家電子零售商在過去兩年中每年都關閉約20家大型商店,但預計到2021年將進一步關閉。

“在展望近期時,在評估每家商店在市場中扮演的角色,滿足客戶需求所需的投資以及基于新零售格局的預期收益時,續約的門檻將更高”,巴里在與分析師的電話會議上說。

這種趨勢在零售領域和商場中廣泛傳播。服裝公司越來越多地考慮在百貨公司錨定的封閉式購物中心里是否有意義,百貨商店一直在努力吸引購物者和促進銷售。

Vans和Timberland的所有者VF Corp.表示,多年來,其商店的租賃趨勢一直越來越短。該公司首席財務官表示,由于最近和正在進行的談判,他們從流行病中走出來的時間甚至會更短。VF Corp.正在做出改變,以使其能夠更快地自由關閉商店。

首席財務官斯科特·羅伊(Scott Roe)在最近的一次電話采訪中說:“現在,我們構建租約的方式使我們變得更加敏捷,靈活,并且可以隨著消費者行為的變化而發展。”

羅伊說,這家零售商的平均租賃期限約為四年,隨著新協議的簽署,該租賃期限將很快縮短。

VF公司首席執行官史蒂芬·雷德爾(Steven Rendle)補充說:“房東一直在與我們合作并與我們合作。”“我們都有一個共同的目標,那就是生存和生產力。”

空地比比皆是

傳統上,簽訂長期租約(期限為10或20年)符合房東的最大利益,以限制風險并保持盡可能長的空間,但許多人屈服于過去12個月帶來的壓力。

全國許多市場上都有大量閑置空間,零售商和餐館老板等租戶發現自己處于更大的權力位置。許多房地產專家認為,這種趨勢只會從這里開始擴散并成為常態。

房地產服務公司CoStar Group的追蹤數據顯示,美國約15億平方英尺零售空間的租賃將于今年到期。大約占零售市場的14%。因此,要么不再續簽這些租約,要么關閉更多的零售店,要么重新談判這些合同。

``我們可以接受″

可以肯定的是,盡管短期租賃可能給房東帶來更大的風險,然后房東不得不應對無法預測的租戶遷入和搬遷浪潮,但這是雙向的。如果市場走強,零售商可能會簽訂短期租賃合同,未來租金可能會上漲。

購物中心所有者西蒙地產集團(Simon Property Group)首席執行官戴維·西蒙(David Simon)在2月初的一次電話會議上對分析師表示,租戶有興趣去“短期租房”。他說,西蒙這些天正在簽署更多的三年租約。

他解釋說:“我們對此表示同意,因為我寧愿從現在開始談判兩三年。”而不是根本沒有一家商店。他說:“我認為實際上這也可能符合我們的最大利益,因為……我們還沒有能力將銷售作為增加租金的一種方式。”

西蒙說:“實際上,這是一條雙向路,與我們的絕大多數零售商都運作良好。”

零售房地產管理和開發公司Azor Advisory Services的首席執行官Beth Azor表示,在大流行期間,她從事了許多超短期交易。Azor在同行中經常被社交媒體稱為“畫布女王”,她與許多公開交易的房地產投資信托基金(REITs)合作,幫助租賃代理商填補了全國的閑置空間。

她最近將服務帶到了一個新興的社交網絡Clubhouse,在那里她一直為企業家托管房間以供其開展業務,擁有空置空間的房東可以聽取意見。租約的期限為三個月至一年,有時這是免租金的。她稱其為“太空坦克”,是美國廣播公司(ABC)的“鯊魚坦克”的改編作品。

占用工資

據亞速爾說,房東不應該將短期租賃視為不利因素,特別是考慮到零售業的狀況。她說,租戶可以增加入住率,當其他公司敲門要求減免租金時,這可能會有所幫助。

Azor解釋說,在健康危機期間,全國和地方一級的企業都來找購物中心和購物中心的老板,試圖重新協商租金。如果財產比較充裕(盡管有一些短期租賃),那么企業很難說租金應該下降。因此,從字面上看,入住率可以帶來回報。

直銷店所有者Tanger Factory Outlets也一直在進行更多的短期交易。首席執行官史蒂芬·雅洛夫(Stephen Yalof)在本月初的電話會議上告訴分析師,目前約有7%的租戶租約屬于臨時租約,而通常在4.5%至5.5%之間。

他解釋說:“實際上是從彈出式或短期租賃開始的許多交易……我們已經延長了這些租賃的期限。”“所以這似乎是一種趨勢。”

他繼續解釋說,房地產投資信托基金(REIT)傾向于保持較高的出租率,并提供更多短期交易,而不是2020年收取租金。

他說:“我們可能會在今年上半年看到更多的本地和(臨時)租賃。”“但我們對長期租賃非常積極,以取代該租賃并擴大我們的永久租賃基礎。”

不過,并非所有房地產似乎都是彈出式窗口的首選。

例如,根據第五大道協會主席杰羅姆·巴特(Jerome Barth)的說法,紐約市耀眼的第五大道區仍然主要是租戶所租用的。

巴爾特說:“無論如何,這些都將成為優質租賃。因為這仍然是世界第一大市場。”“我認為租約將會發展,這將是一個常數。但是人們知道大道將是未來幾年令人興奮的地方。”

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